Cash is king!

Door Marcel Winkelman RATot en met de jaarverslaggeving over het jaar 2015 waren de corporaties, natuurlijk binnen de grenzen die wet- en regelgeving stelt, vrij in de keuze voor de wijze waarop zij hun vastgoed voor verslaggevingsdoeleinden waardeerden. Een kopgroep van met name de wat grotere corporaties richtten, vanaf het moment dat hiervoor mogelijkheden waren geschapen via de aangepaste verslaggevingsrichtlijn RJ 645 (2011), hun verslaggeving in zoals vastgoedbeleggers dat doen en waardeerden hun vastgoed op marktwaarde in verhuurde staat. Andere corporaties gingen uit van de bedrijfswaarde als passende waarderingsgrondslag en gaven hiermee uiting aan de toekomstige verdienmogelijkheden, uitgaande van het eigen beleid. Ook veel corporaties pasten dergelijke actuele waarde waarderingen niet toe en bleven uitgaan van de historische kostprijs.Wijziging met de WoningwetMet de invoering van de Woningwet per 1 juli 2015 komt er een eind aan deze diversiteit. Corporaties moeten hun jaarverslaggeving dwingend inrichten zoals vastgoedbeleggers dat doen en hun vastgoed met ingang van de jaarrekening over 2016 waarderen op de marktwaarde in verhuurde staat. Thans zijn de corporaties bezig om hiermee te oefenen. Zij moeten alvast een belangrijk verantwoordingsdocument (dVi) over 2015 opstellen, uitgaande van deze waarderingsgrondslag.Toepassingsmogelijkheden De nieuwe wijze van waardering biedt in de praktijk ontegenzeggelijk voordelen, vooral als de corporaties ook hun bedrijfsvoering gaan inrichten zoals vastgoedbeleggers dat doen. Corporaties hebben echter een wettelijke taak die hun noopt om op een andere wijze met hun vastgoed om te gaan dan de pure vastgoedbelegger. Zo zal een bepaalde kernvoorraad voor de doelgroep – mensen die niet zelfstandig in hun woonbehoefte kunnen voorzien – ter beschikking moeten blijven, waardoor de mogelijkheden tot verkoop, beperkter zullen zijn dan bij een pure vastgoedbelegger het geval is. Gezien de bestedingsmogelijkheden van de doelgroep is het daarnaast niet mogelijk om de volledige markthuur in rekening te brengen en moet dus een afslag op de huuropbrengsten geaccepteerd worden.Het onverkort beoordelen van corporaties als vastgoedbeleggers gaat dus mank. Corporaties zullen, op grond van hun specifieke taakstellingen, nooit marktconforme rendementen gaan realiseren. Wel biedt de vergelijking van de financiële prestaties van corporaties met die van vastgoedbeleggers aanknopingspunten voor de beoordeling van de effectiviteit en efficiency van corporaties. Feitelijk moeten de corporaties in de toekomst inzichtelijk gaan maken om welke redenen zij rendementsafslagen bij hun bedrijfsvoering accepteren.  Als deze oorzaken in het verlengde liggen van hun specifieke taakstelling, is de rendementsafslag uitlegbaar en is er niets aan de hand. So far so good zult u zeggen. Het enige wat de corporaties in hun verslaggeving moeten doen is een adequate toelichting verstrekken op de rendementsafslag, ‘de beklemming van vermogen’ in vakjargon.VermogensgroeiEr is echter ook een belangrijk nadeel aan het waarderen van het corporatiebezit op marktwaarde in verhuurde staat, zeker gegeven de aantrekkende vastgoedmarkt. De vastgoedrendementen lopen op, hetgeen via hogere jaarresultaten neerslaat in flinke vermogensgroei bij de corporaties. Uit discussies over corporatievermogens uit het verleden kan worden geleerd dat vermogen(sgroei) door de buitenwereld gemakkelijk wordt verward met geld op de bank. Met de invoering van de Woningwet is de context waarin corporaties optreden gewijzigd. De invloed van gemeenten en huurders als afnemers van corporatiediensten is belangrijk toegenomen. Het is in eerste instantie aan de corporaties om op transparante wijze verslag te doen van hun financiële prestaties en het gesprek aan te gaan met hun stakeholders. Een adequate toelichting op de beklemming van het vermogen en de hoogte van de vermogensgroei kan hierbij erg helpen om de verwachtingen realistisch te houden. Bij de beoordeling van de financiële prestaties van corporaties  levert daarnaast beschouwing van de kasstromen, zeker in het licht van de huidige ontwikkelingen in de verslaggeving en op de vastgoedmarkt, verreweg het meest inzichtelijke  beeld op. Meer dan ooit gaat hierbij het aloude adagium “Cash is king” voor de corporaties op! Marcel Winkelman RA is sinds 1999 in diverse rollen werkzaam binnen de sector toegelaten instellingen volkshuisvesting. Hij is als associate partner verbonden aan Vanberkel Professionals te Zoetermeer.