NSI N.V. is een Nederlandse beursgenoteerde vastgoedbelegger die zich vooral richt op kantoren in Amsterdam en selectief op de beste locaties in andere grote Nederlandse steden. Sinds vorig jaar staat Elke Snijder er aan het financiële roer. Dat ze ooit CFO zou worden, lag aan het begin van haar loopbaan niet voor de hand: “Ik ben ooit begonnen bij ING, waar ik als groepstrainee legitiem de eerste jaren door het hele bedrijf mocht jobhoppen. Na tien jaar lang uiteenlopende functies te hebben vervuld aan de business kant, koos ik de laatste vijf jaar bewust voor finance.”

Van Landal GreenParks naar NSI
Vervolgens werd Snijder CFO bij Landal GreenParks. En ook daar bleef ze ruim zeven jaar. “Landal was voor mij een snoepwinkel. Ik was anderhalf jaar CFO, toen het bedrijf in de verkoop ging. Ik heb in dat verkoopproces veel grote private equity-bedrijven gezien en wekenlang in Londen gebivakkeerd voor alle management presentaties.”

Toen Landal enkele jaren later na de doorverkoop aan KKR ging fuseren met Roompot, zwaaide een groot deel van de Board af. “Zo gaat dat, maar het was geen verrassing hoor. Eerlijk gezegd vond ik het na zeven jaar ook tijd om weer verder te kijken. Zeker in de laatste jaren, waarin ik vooral bezig was met de aandeelhouders en het tweemaal verkopen van het bedrijf, miste ik het om met het verbeteren van de business bezig te zijn.”

Leadership in Finance Summit | Expeditie CFO

De wereld verandert. Onvoorspelbaar. Complex. Vol risico’s én kansen. Juist nu vraagt leiderschap méér dan alleen cijfers. Het vraagt visie. Lef. Kompas. Tijdens 𝗘𝘅𝗽𝗲𝗱𝗶𝘁𝗶𝗲 𝗖𝗙𝗢 gaat een selecte groep CFO’s het avontuur aan door een landschap vol onzekerheid. Geen standaard conferentie,  een dag vol reflectie, strategische verdieping en inspiratie.

Reserveer jouw ticket

Op het moment dat Snijder gesprekken voerde met bedrijven over haar volgende stap, wist ze nog niet waar ze zou terecht zou komen. Doordat de goedkeuring van de verkoop van Landal bij de ACM bijna twee jaar in beslag nam, duurde dat uiteindelijk wat langer dan verwacht. Als je haar had verteld dat ze na twee multinationals uiteindelijk bij een bedrijf zou gaan werken dat alleen in Nederland opereert, met 45 medewerkers op het hoofdkantoor, een balans van een miljard en een omzet die de 100 miljoen niet aantikt, dan had ze het niet geloofd. Snijder: “Ik heb met veel verschillende bedrijven gesproken en nadrukkelijk gekeken buiten private equity. Want ik kan je vertellen, als je eenmaal een succesvolle deal hebt gedaan binnen private equity, dan kloppen ze hard op je deur met de vraag of je dat trucje nog een keer wil doen.”

Maar het liep anders. Snijder – en dat is wel een beetje de rode draad door haar carrière – wilde iets heel anders doen. “Nieuwe impulsen, nieuwe dingen leren en nieuwe mensen ontmoeten. Toen NSI voorbijkwam, werd ik nieuwsgierig en ben ik gaan praten. En wat ik hier zag, beviel me. Het is een organisatie met een duidelijke ambitie en jonge talentvolle mensen. Het is ook echt een andere dynamiek om eindverantwoordelijke te zijn bij een beursgenoteerd bedrijf. Je hebt direct contact met de aandeelhouders en weet door de beurskoers op dagelijkse basis wat zij van de organisatie vinden.’’

Klaar voor mooie kansen
Met welke opdracht werd Snijder aangetrokken als CFO bij NSI? “Natuurlijk het verzorgen van een stabiele balans, bijvoorbeeld door het zorgvuldig structureren van de herfinanciering. Maar ook het mede aanjagen van commerciële kansen.’’
Tot haar genoegen ziet de CFO ook dat de kantorenmarkt langzaamaan weer wat opengaat. “Onze balans is er klaar voor. We hebben een lage loan-to-value en hebben uitgebreide faciliteiten bij de banken. Nu moet het voor de juiste kansen ingezet worden. We gaan zelf gebouwen ontwikkelen en herontwikkelen tot state-of-the art kantoren. Ook blijven we onze portefeuille door-roteren naar de geografische markten waar we het liefste zitten, met Amsterdam als focus. We willen graag nieuwe strategische aankopen doen. Maar dat doen we alleen als het echt waarde toevoegt – we zijn tenslotte rentmeesters van het geld dat ons is toevertrouwd door onze aandeelhouders en de banken.”

Duurzaamheidsprijzen
Wat Snijder ook aantrok in NSI was het sterke duurzaamheidsprofiel. “NSI is een van de meest duurzame vastgoedbeleggers in Nederland. We hebben al talloze awards gewonnen en lopen voorop in de verduurzaming van kantoorpanden. Als je een nieuw duurzaam gebouw ontwikkeld, doe je alles direct op basis van de allernieuwste inzichten. Maar bestaande panden verduurzamen, is vaak een nog grotere uitdaging.”

De crux van een duurzaam kantoor zit in energiegebruik en circulariteit, het hergebruik van bouwmaterialen. Haar eigen rol als CFO is daarin groot: “Vanuit finance begint duurzaamheid bij één ding: een diepgaand inzicht hebben in het energieverbruik en de cijfers daaromheen. Als je naar een gebouw kijkt, dan is twee derde van het energieverbruik afhankelijk van het gebouw zelf: hoe goed is het geïsoleerd? En hoe is het gebouwd? Een derde wordt bepaald door onze huurders en hoe zij met het gebouw omgaan. Het is bijvoorbeeld niet handig om de ramen vol open te zetten als de verwarming aan staat. Het is essentieel om op beide aspecten inzicht te hebben, dus verzamelen we veel data om het energieverbruik te verbeteren. Hiervoor hebben we ook virtuele modellen van onze panden, zodat we maatregelen in verschillende combinaties modelleren voordat we ze daadwerkelijk uitvoeren. Toen ik hier binnenkwam, zag ik dat de datahuishouding al goed geregeld was. Als CFO is het geweldig om daarop voort te kunnen bouwen. We hebben meteen een aantal talenten van de Artificial Intelligence opleiding binnengehaald om ons te helpen met analyses en verdere verbeteringen. Dat werkt heel goed samen met het bestaande datateam.”

Lees ook op CFO.nl: Expeditie CFO – Arlette Geluk (CFO bij Biotope): “Mijn rol is zorgen dat we als finance team en als bedrijf de juiste ‘gear’ bij ons hebben.”

Paris Proof gebouwen
NSI werkt nu aan voorspelbaarheid, real-time inzicht en het modelleren en onderscheiden van gebouw-gebonden energieverbruik versus gebruik door huurders. ‘‘Uiteindelijk wil je daarop sturen. En onze huurders willen dat natuurlijk ook, wat voor een deel gedreven wordt door een duurzaamheidsovertuiging maar ook door de hiermee verbonden kosten.”
De markt voor duurzame kantoorruimte zal de komende jaren verder groeien, aldus de CFO. “We blijven onze gebouwen continu verduurzamen en de CO₂-uitstoot verlagen in lijn met het Parijs-akkoord en hanteren daarbij de internationale wetenschappelijk onderbouwde methodiek van CRREM. Daar rapporteren wij ook uitgebreid over, zowel naar onze aandeelhouders als naar onze klanten. Je kunt je voorstellen dat we gigantische investeringen doen om de gebouwen op dit niveau te krijgen. Het gaat niet alleen om een paar zonnepanelen neerleggen. Sommige gebouwen moeten volledig gestript worden – gevels eraf, nieuwe buitenkant – om überhaupt aan die duurzaamheidsambitie te voldoen. Bij andere panden gaat het gemakkelijker. Daar verbeteren we bijvoorbeeld door betere isolatie en het afdichten van kieren.”

Advanced Valuation program with Prof. Kaiser

Create value for your company. Gain new insights into valuation in four days. Join this inspiring and transformative Advanced Valuation program by Prof. Kevin Kaiser.

Learn more

|
Werknemer naar kantoor lokken
Hoe de markt zich verder gaat ontwikkelen? Snijder ziet naast duurzaamheid nog een trend waarmee alle aanbieders te maken krijgen: “Werkgevers moeten hun medewerkers steeds meer verleiden om naar kantoor te komen. Wij geloven dat een kantoor op een dynamische locatie, bijvoorbeeld bij een ov-knooppunt, en het bieden van de juiste faciliteiten hier enorm aan bijdragen. In een groot aantal van onze kantoren vind je daarom veel verschillende services, zoals een podcast studio, diverse hybride vergaderruimtes, een co-working space, koffiebar met uitgebreid restaurant of zelfs een wellness ruimte. Zo worden verschillende manieren van werk gefaciliteerd en gestimuleerd.”
Het eigen hoofdkantoor van NSI is wat dat betreft een paradepaardje, aldus de trotse CFO: “Het voelt bijna alsof je een chic hotel binnenstapt als je bij ons uit de lift komt. Je kunt werken in de bibliotheek, living room of aan een van de bureaus in een groene, lichte en uitnodigende werkomgeving. Je merkt dat mensen hier graag werken.”

Een van de leukste lopende projecten vindt Snijder de verbouwing van een gebouw uit de jaren ‘80, naast station Rotterdam Alexander, het tweede station van de stad. “We investeren hier twintig miljoen euro. Dat is serieus geld, maar het resultaat wordt een gebouw dat helemaal Paris-proof is en de nieuwste flagship locatie wordt van ons eigen flexibele kantorenconcept HNK: HNK Rotterdam Alexander. We creëren er een fantastische huurderservaring, met een bijzondere uitstraling, een focus op hospitality en veel groen, op een toplocatie die volop in ontwikkeling is. Dit wordt een van de duurzaamste gerenoveerde gebouwen in Nederland! Leuk, want bestaande panden veel beter maken, dat is iets waar we ook echt in geloven.”

Lees ook op CFO.nl: Boele de Jong (CFO van Vivera): “Ik denk dat we vooral eerder hadden moeten beginnen met het meten van scope 3-emissies.”