Financiële positie corporaties verbetert

Corporaties mogen zelf kiezen of zij hun commerciële activiteiten administratief of juridisch scheiden. De prijs voor een administratieve scheiding lijkt door zwaarder toezicht en beperking van de bewegingsruimte erg hoog. Herinvoering van de ‘commerciële plint regel’ kan de keuze voor juridische scheiding positief beïnvloeden. Hierbij kan in een complex met voornamelijk sociaal vastgoed een klein gedeelte commercieel vastgoed onder de borging meegefinancierd  worden. Dit stelt het ING Economisch Bureau in het kwartaalbericht woningcorporaties.Vertrouwen neemt toe onder corporatiedirecteuren Het vertrouwen van corporatiebestuurders is in het derde kwartaal van dit jaar verder gestegen. Sinds het begin dit jaar is – ondanks de verhuurdersheffing – de neerwaartse trend gekeerd. Vooral grote corporaties met meer dan 10.000 woningen zien de financiële toekomst met meer vertrouwen tegemoet. Een licht beter sentiment op de woningmarkt en een verbeterende (verwachte) kasstroom geven voeding voor meer optimisme. Meer optimisme wordt mogelijk ook gevoed doordat corporaties de afgelopen jaren hun financiële beleid met succes hebben aangepast. Onder andere door beperking van nieuwbouw en minder onderhoudsprogramma’s, verlaging van de beheerslasten en aanpassing van de huur op mutatiemomenten naar maximaal redelijk niveau.Kiezen tussen administratieve en juridische scheiding Koepel Aedes en het Kabinet spraken eind augustus 2013 af om woningcorporaties zelf de keuze te geven om hun maatschappelijke (Daeb) en commerciële (niet-Daeb) activiteiten te scheiden door een juridische of administratieve scheiding. Iedere corporatie moet een keuze maken op basis van onder andere de huidige structuur, relatieve omvang van het commerciële vastgoed en de mate waarin een corporatie zich wil committeren aan zwaarder toezicht.Gemengde complexen lastig bij juridische scheiding Ontwikkeling van gemengde complexen kunnen bij een juridische scheiding voor een uitdaging zorgen. De realisering van een commercieel onderdeel is voor de leefbaarheid van het gebied echter vaak wel essentieel. Een mogelijke oplossing zou zijn om de commerciële plint regel te herinvoeren. Deze tot 2011 geldende regel stond toe om commerciële niet-borgbare activiteiten die onderdeel uitmaken van een sociaal complex met borging van het WSW te financieren waardoor deze zo onder het maatschappelijke gedeelte van de corporatie geplaatst kunnen worden.Jaarlijks € 300 miljoen herfinancieren tegen marktconforme condities De marktwaarde van het maatschappelijk vastgoed van corporaties bedroeg eind 2011 € 14,1 miljard. Dit is voor € 6,5 miljard gefinancierd met leningen met een borging waarvoor dus staatssteun is verleend. Bij herfinanciering van de geborgde lening moet de commerciële tak zelf een ongeborgde financiering uit de markt aantrekken. Bij een gemiddelde looptijd van 20 jaar gaat het jaarlijks om ruim € 300 miljoen.“De financiële positie van woningcorporaties verbetert. Dat is hard nodig om de komende jaren te kunnen blijven investeren”, aldus Ceel Elemans, sectormanager Public Sector ING, “Daarbij is het bedrijfsmatig gezien zeer wenselijk wanneer corporaties bij de keuze voor de scheiding meer ruimte zouden krijgen.  Dit kan bijvoorbeeld door meer rekening te houden met regionale omstandigheden en de herinvoering van de commerciële plint regel. Dit biedt namelijk perspectief voor de corporatie als maatschappelijk ondernemer, iets wat de markt nu niet oppakt, maar wel nodig is.”Bron: ING