Geert Hoek (CFO VORM): “Betaalbare, duurzame woningen sneller bouwen: dat is de uitdaging”

VORM bestaat al jaren – in 2019 was het honderd jaar geleden dat Bouwbedrijf Van der Vorm van start ging. Toch heeft de onderneming trekken van een scale-up. In de afgelopen vijf jaar is de jaaromzet gegroeid van minder dan 300 miljoen euro naar meer dan 500 miljoen. Het personeelsbestand is gestegen van minder dan 200 naar rond de 400.

De onderneming bestaat uit steeds meer bedrijven – VORM is nog altijd een familiebedrijf, maar ook een 'familie van bedrijven' waarvan het aantal leden inmiddels tot 15 BV's is gegroeid, elk met een eigen winst- en verliesrekening. Vaak werken ze samen om integraal een klant goed te bedienen; zo wordt er samen ontwikkeld en vervolgens gebouwd en na oplevering beheerd maar altijd vanuit een eigen verantwoordelijkheid en eigen ondernemerschap van de BV. Ook wordt er samengewerkt met externe partijen. De familiebanden knellen kortom niet. "Rond de helft van de projecten wordt intern uitgevoerd, de andere helft wordt uitbesteed", zegt Geert Hoek, sinds september 2021 CFO van VORM.

De groei die VORM in de afgelopen jaren heeft geboekt is sterk te danken aan de veranderde positionering van het bedrijf, aldus Hoek. "Het accent is in de afgelopen jaren sterker komen te liggen op eigen vastgoedontwikkeling en niet alleen op opdrachten op basis van tenders van partijen zoals gemeenten en bouwbedrijven." Logisch: bij aanbestedingen concurreer je sterker met andere bedrijven dan wanneer je voor eigen rekening en risico ontwikkelt.

Aan de andere kant is eigen vastgoedontwikkeling een aparte discipline – veelal zijn grotere investeringen benodigd en is er een aanzienlijke doorlooptijd van bouwrijp maken tot aan de oplevering van een project- waarin je veel aandacht moet hebben voor alle stakeholders. Denk aan de kopers, maar ook omwonenden, gemeenten enz. VORM beheerst die disciplines, en onderscheidt zich daarmee van andere ontwikkel- en bouwbedrijven. Ook door veel binnenstedelijke projecten in de Randstad te doen.

Andere bedrijven, zoals VolkerWessels en Van Wijnen,  richten zich meer op grondgebonden woningen waarvoor in de Randstad weinig ruimte is. VORM richt zich op  bijzondere projecten zoals Sluishuis Amsterdam, maar werkt ook aan de welbekende VORM conceptwoningen en de verduurzaming van bestaande woningen. Ook heeft VORM vorig jaar de voormalige margarinefabriek van Unilever aan de Nassaukade in Rotterdam voor 60 miljoen euro van investeerder KKR gekocht, met de bedoeling het gebied te herontwikkelen en hierwoningen te maken.

Aanhoudende groei

Hoek verwacht dat de groei van de afgelopen jaren zich zal voortzetten: "600 miljoen euro omzet is in zicht."

Dat zou een hele prestatie zijn, want de sector kent de nodige uitdagingen. Denk alleen al aan de gestegen grondstofkosten van de afgelopen maanden, wet- en regelgeving vanuit de overheid, schaarste aan personeel en de vertragingen die de stikstofuitspraak van de Raad van State oplevert. Al langere tijd kampt de sector met een schaarste aan locaties en stijgende grondprijzen.

De politiek wil bovendien dat er vooral in de stad gebouwd wordt en dat is algauw duurder dan bouwen aan de randen van de stad of daarbuiten. Ook stellen gemeenten hoge eisen aan de kwaliteit van de woningen. Denk aan duurzaamheidseisen, en niet te veel hoogbouw waardoor de betaalbaarheid extra onder druk komt. Het leidt er allemaal toe dat het streven van 100.000 nieuwe woningen per jaar waarschijnlijk niet wordt gehaald. Zodat het tekort aan betaalbare woningen nog verder oploopt, waardoor de huizenprijzen blijven stijgen.

Onverkoopbare woningen

"Straks krijgen we de huizen niet meer verkocht", citeerde het Financieele Dagblad in juli 2019 Daan van der Vorm, kleinzoon van de oprichter van VORM en destijds CEO van het bedrijf. Die waarschuwing is actueler dan ooit, zeker nu de rente oploopt.

De belangrijkste bijdrage die VORM kan leveren aan de oplossing voor dit probleem is om zo betaalbaar mogelijk te bouwen: sneller ontwikkelen, bouwen en maken tegen lagere kosten. Het bedrijf wil tegen 2025 vijfduizend betaalbare woningen per jaar bouwen, dat wil zeggen woningen met een huur tot 950 euro per maand of – bij koop- een prijs van 325.000 tot 375.000 duizend euro. "Dat kan vooral door zoveel mogelijk te standaardiseren en in fabrieken voor te produceren", aldus Hoek.

Tegelijkertijd wil het bedrijf vooruitlopen op toekomstige milieueisen. Dus niet alleen woningen neerzetten die zuinig zijn met energie en aan andere bestaande voorwaarden voldoen, maar die werkelijk duurzaam zijn gebouwd – en zijn opgetrokken uit materialen met een lage milieu-impact en dat kan worden hergebruikt. Uit circulair beton, bijvoorbeeld, of uit biobased materialen, zoals duurzaam geproduceerd hout. Zo heeft VORM onlangs de houtfabriek DTA/Nimbel in Middelharnis overgenomen, om meer houtbouw woningen te kunnen bouwen.

Hoek ziet de 'uitdagingen' waar de sector voor staat vooral als een kans aangezien er nieuwe mogelijkheden komen voor VORM om zich te onderscheiden. Al is dat streven naar meer betaalbare en duurzame woningen wel makkelijker gezegd dan gedaan. VORM werkt immers vaak samen met toeleveranciers en partnerbedrijven, en het is niet altijd gezegd dat die dat streven delen – met name dat vooroplopen als het gaat om de milieueisen is lang niet alle bedrijven gegeven.

Kan VORM dan niet meer zelf doen? Dan zou het toch minder afhankelijk worden van toeleveranciers? Toch niet, VORM richt zich vooral op de Randstedelijke woningbouw en heeft daardoor vooral projectgebonden activiteiten. Dat brengt nu eenmaal met zich mee dat de vraag sterk fluctueert. Het is kortom lastig plannen, en het blijft nodig om flexibiliteit in te bouwen – en dus met externe partijen te werken.

Ver vooruitkijken

Een kwestie van goed risicomanagement, zou je kunnen zeggen. Een aspect van de bedrijfsvoering dat sowieso van groot belang is in een bedrijf als VORM. "Zeker omdat het bedrijf vaak grote investeringen doet, en het geld vaak jarenlang vastzit in een ontwikkeling", aldus Hoek.

Als CFO probeert hij er aan bij te dragen de financiële risico's die dat oplevert te beperken. Hoek is van huis uit een techneut – hij studeerde technische bedrijfskunde, aangevuld met een opleiding tot register controller – maar een belangrijk onderdeel van Finance binnen VORM bestaat uit het maken van liquiditeitsprognoses. Vaker en grondiger dan bij menig ander bedrijf: "We kijken echt jaren vooruit, waarbij we met allerlei scenario's rekening houden."

Nog een karakteristiek van het werk als CFO bij VORM is dat we verder professionaliseren om de groei te kunnen bijbenen. "In de werkmaatschappijen ligt de nadruk sterk op de klant en op een goede uitvoering van de werkzaamheden van alledag. Maar er moeten ook nieuwe structuren komen om de ontwikkeling van het bedrijf in goede banen te leiden, en allerlei data moet beschikbaar komen zodat het mogelijk is om analyses te maken over de bedrijfsonderdelen heen. En dat pragmatisch, zonder bureaucratie."

Typisch zaken waar een CFO zich tegen aan moet bemoeien, vindt Hoek. En dus geeft hij ook sturing aan projecten om HR en IT-systemen op een hoger plan te brengen. "Alhoewel menselijk contact met de organisatie belangrijk blijft, is het is nu eenmaal niet meer zo dat je vanuit de directiekamer even alle medewerkers en projecten afloopt om te weten hoe het er voor staat met het bedrijf."