Door de lens van Marike Bonhof, CFO van woningcorporatie Ymere, krijgt het begrip waardecreatie een diepere betekenis. Niet alleen in financiële termen, maar ook maatschappelijk. “Geld doet ertoe”, zegt ze, “maar het is een middel om waarde te creëren. Uiteindelijk gaat het om de continuïteit van ons aanbod in de volkshuisvesting, om betaalbaarheid maar ook om duurzaamheid. Daar hoort een eerlijk financieel model bij.”

Een CFO met brede blik
Bonhof, die in 2022 van drinkwaterbedrijf Vitens overstapte naar Ymere, werd onlangs onderscheiden als Chief Value Officer van het Jaar 2025. Die erkenning voor haar visie op ‘brede welvaart’ raakt precies waar zij het verschil wil maken: “Of je nou wel of niet gelooft in brede welvaart en duurzaamheid, het maakt niet zoveel uit – linksom of rechtsom gaan klimaat en de schaarste van middelen impact krijgen op je bedrijfsmodel. Alles wat schaars is, krijgt een prijs. Als lucht, water of ruimte schaars worden, moeten we daar als samenleving iets mee. Dat geldt dus ook voor wonen.”

Lees ook op CFO.nl: Kabinet van de CFO – acht aanbevelingen van Nederlandse CFO’s aan de politiek.

Klimaatrisico’s zijn ook financiële risico’s
Dat abstracte idee krijgt bij Ymere een harde realiteit. “In Enschede is er begin dit jaar een hele wijk gesloten na een piekbui”, vertelt Bonhof. “De huizen in de wijk Pathmos waren niet bestand tegen extreme neerslag. Mensen moesten verhuizen. En het is nog maar de vraag of ze ooit terug kunnen, want de kans op nieuwe overstromingen is groot.”

Experts voorspellen dat dit soort beslissingen vaker zullen moeten worden genomen en Bonhof wijst erop dat zulke klimaatrisico’s direct raken aan de balans van corporaties. “Wij hebben ruim 19 miljard euro aan vastgoed op de balans staan. Als klimaatverandering leidt tot schade of onbruikbare woningen, dan daalt die waarde. Dat is niet alleen een maatschappelijk, maar ook een financieel risico.”

Een ander gevolg van klimaatveranderingen waar niemand het graag over heeft: verzakkingen en funderingsschade door het dalende grondwaterpeil. Onderzoekers van de Raad voor de Leefomgeving en Infrastructuur (RLI) schatten dat funderingsschade door verzakkingen Nederland de komende 50 jaar meer dan 50 miljard euro kan kosten. “Dat zijn sluipende risico’s”, zegt Bonhof. “Je ziet ze niet meteen, maar ze zijn reëel en structureel. We moeten daar als sector en als land echt op gaan sturen.”

“Het kabinet moet keuzes durven maken. Want als de corporatiesector niet meer kan investeren, komt de hele volkshuisvesting tot stilstand.”

De financiële spagaat van de corporatiesector
Tegelijkertijd staat Ymere – en met haar de hele corporatiesector – onder enorme financiële druk.
“Wij hebben als corporatie één inkomstenbron: onze huren”, aldus Bonhof. “Bij Ymere gaat het om zo’n 700 miljoen euro huurinkomsten per jaar. Maar onze kosten liggen structureel ruim 200 miljoen euro hoger. En toch moeten wij vennootschapsbelasting betalen, alsof we winst maken.”
Wat ook niet helpt: investeringen in nieuwbouw en verduurzaming mogen niet worden afgetrokken voor de winstbelasting. “Op papier lijkt het alsof we winst maken, maar dat is de boekwaarde van onze woningen. Dat is geen vrije kasstroom. Onze huren zijn te laag om onze kosten te dekken, en dat is op de lange termijn onhoudbaar.”

Om de tekorten te dekken, moet Ymere fors lenen. “We gaan de komende vijf jaar van drie miljard naar vier en een half miljard euro aan leningen. Maar de huren stijgen niet in hetzelfde tempo mee, als onze kosten waaronder de  de rente. Op een gegeven moment ga je door je financiële ratio’s heen en zegt de bank: ‘nu niet meer’. Dan ben je feitelijk failliet, ondanks dat je duizenden woningen bezit.”

Beyond ESG: purpose and sensemaking in complex finance with Prof. Fiole

Discover how ESG offers great opportunities to positively impact your organization. Join the challenging Beyond ESG program by Prof. Eelco Fiole on 2 – 3 November.

Learn more

“De vennootschapsbelasting moet eraf”
Bonhof is duidelijk in haar oproep aan Den Haag: “Willen wij betaalbare huurwoningen kunnen blijven bouwen en onze bestaande woningen verduurzamen, dan moet die vennootschapsbelasting eraf. We zijn publieke organisaties, geen multinationals die winst naar het buitenland doorsluizen. Toch vallen we onder dezelfde fiscale regels, zoals de ATAD-richtlijn, die eigenlijk bedoeld is voor internationale belastingontwijking. Dat is gewoon onzinnig.”
Ze becijfert het concreet: “We betalen straks tot 60 miljoen euro per jaar aan vennootschapsbelasting. Geld dat rechtstreeks ten koste gaat van onze maatschappelijke opgave. Daar kun je duizenden woningen van bouwen.”

Naar een ‘kostprijsdekkend’ model
Zelfs zonder die belasting blijft de structurele spanning bestaan tussen kosten en inkomsten. “Wij hoeven als corporaties geen winst te maken”, zegt Bonhof, “maar we moeten wél een kostprijsdekkende huur kunnen vragen. Nu zijn de huren kunstmatig laag, waardoor we onzichtbare tekorten creëren. Dat model is niet duurzaam.”
Haar voorstel: maak de kosten transparant en regel de betaalbaarheid via inkomenspolitiek. “Als een sociale huurwoning feitelijk 950 euro per maand kost, dan moet dat zichtbaar zijn. De overheid kan mensen met een laag inkomen dan compenseren via hogere huurtoeslag. Dan maak je het eerlijk. Nu is het systeem scheef: corporaties draaien op voor de maatschappelijke doelen die ze financieel niet kunnen dragen.”

De oproep aan de politiek
Daarmee raakt Bonhof aan haar centrale boodschap aan de politiek. “De politiek moet af van het idee dat wonen gratis is. Wonen kost geld. Als we wonen echt belangrijk vinden – en dat vinden we – dan moeten we er ook in willen investeren. ‘Put your money where your mouth is’.”
De CFO pleit voor structurele financiering van de sociale woningbouw, niet voor incidentele subsidies. “We kunnen niet eindeloos lenen. De combinatie van huurbeperkingen, stijgende rente, bouwkosten en verduurzamingsopgaven maakt het huidige model onhoudbaar. Het kabinet moet keuzes durven maken. Want als de corporatiesector niet meer kan investeren, komt de hele volkshuisvesting tot stilstand.”

“Er zijn in Nederland nog circa 270 corporaties. Dat is veel. We kunnen efficiënter werken, bijvoorbeeld door gezamenlijke inkoop.”

Samenwerking en schaalvoordeel
Bonhof kijkt overigens niet alleen naar Den Haag. “We moeten ook naar onszelf kijken”, zegt ze. “Er zijn in Nederland nog circa 270 corporaties. Dat is veel. We kunnen efficiënter werken, bijvoorbeeld door gezamenlijke inkoop. In Amsterdam werken we nu met zes andere corporaties aan gezamenlijke aanbestedingen. Als je volume bundelt, krijg je betere prijzen én meer continuïteit voor leveranciers. Dat is een win-win.”
Toch erkent ze dat samenwerking zijn grenzen heeft. “De verschillen tussen corporaties zijn groot. Ymere heeft gemiddeld 68 jaar oud bezit – dat is duurder in onderhoud dan nieuw bezit. Sommige corporaties in het noorden of oosten van Nederland staan er financieel beter voor. Je kunt solidariteit organiseren, maar het blijft complex.”

Corporaties presteren, maar krijgen te weinig erkenning
In haar drie jaar bij Ymere zag Bonhof de sector veranderen. “We hebben enorm geïnvesteerd in verduurzaming en nieuwbouw. De groei van het aantal sociale huurwoningen vorig jaar kwam grotendeels van corporaties. We leveren dus gewoon. En dat geeft ons ook recht van spreken richting politiek: als je wilt dat wij blijven leveren, moet je ons ook in staat stellen dat te doen.”
Maar het imago van de sector helpt niet mee, erkent ze. “De erfenis van affaires rondom Vestia weegt nog altijd zwaar. Vertrouwen komt te voet en gaat te paard. We hebben als sector fouten gemaakt, maar die tijd ligt achter ons. De huidige generatie corporaties werkt keihard en transparant aan maatschappelijke doelen. Dat mag best vaker worden gezegd.”

3-day Leadership program with Prof. Sinaceur

Improve your effectiveness by building strong collaborations. Join the challenging and hands-on Leadership: Influencing People & Managing Change program by Prof. Marwan Sinaceur on 6-8 November.

Learn more