Scenario planning bij Woningcorporaties

Door Henk Schraven, Senior Finance Specialist en Léon Koolen, Partner bij ConQuaestor.Hoe kunnen CFO’s hier mee omgaan? De vraag om te investeren in meer huurwoningen wordt steeds luider, en de financiële slagkracht van de corporaties staat onder druk omdat het verdienmodel op nieuwbouwwoningen voorlopig niet rendeert. Woningcorporaties investeerden gezamenlijk in Nederland 6,8 miljard euro aan nieuwe woningbouwprojecten in 2010. Dit zijn lange termijn investeringen in een sterk veranderend ondernemersklimaat. Dit vraagt om een lange termijn visie.  Uit recent onderzoek van ConQuaestor in samenwerking met Avans Hogeschool onder tientallen woningcorporaties blijkt dat woningcorporaties zich beperken tot een 5 jarenbegroting en het uitvoeren van gevoeligheidsanalyses om de impact van de variabele rentestijging op de begroting en de balans te bepalen. Dit lijkt te beperkt voor een sector met een vastgoedportefeuille van ongeveer 250 miljard marktwaarde (bron: Centraal Fonds Volkshuisvesting), in vergelijking met profit bedrijven die investeren in lange vaste activa.  

 Succesvolle scenarioplanning technieken in de twintigste eeuwTijdens de tweede wereldoorlog werden scenariomethoden gebruikt om militaire acties van de tegenstander te voorspellen en alternatieve strategieën voor te bereiden. In het begin van de Koude Oorlog ontwikkelde Herman Kahn  als lid van de militaire denktank in de Verenigde Staten de ‘future-now thinking’ techniek, om de gevolgen van een nucleaire oorlog tussen de Sovjet-Unie en de Verenigde Staten te voorspellen. In de jaren ‘70 van vorige eeuw maakte Shell gebruik van scenarioplanning met betrekking tot de externe factoren die de olieprijs beïnvloeden, om daarop tijdig te kunnen acteren.  Wat is scenarioplanning?
De toekomst kun je niet voorspellen maar je kunt je er wel op voorbereiden. Scenario-analyse verschaft inzicht in trends en ontwikkelingen die in de toekomst een hoge impact kunnen hebben op het ondernemingsbeleid en schatten de mate van zekerheid in dat de trend of ontwikkeling zich voordoet.  Zo maken bestuurders het mogelijk om zich strategisch voor te bereiden en accuraat te acteren. In de meeste modellen zien we de volgende 8 stappen voor scenario-analyses: 1. Identificeren van belangrijke beslissingen in de nabije toekomst voor uw organisatie;2. Identificeren van trends die impact kunnen hebben op het succes van de organisatie;3. Identificeren van macro-economische ontwikkelingen die de trends kunnen beïnvloeden;4. Rangschikken van de trends en ontwikkelingen op organisatie-impact en onzekerheid;5. Bepalen van de logica van de scenario’s;6. Uitwerken van de scenario’s;7. Bepalen van de implicaties voor de organisatie voor elk gekozen uitgangspunt;8. Selecteren van de bepalende trends en mogelijke waarschuwende factoren. Scenarioplanning toegepast bij een woningcorporatieEen Financieel Directeur van een woningcorporatie moet zich bijvoorbeeld bij lange termijn investeringen afvragen wat de doelgroep is voor de komende 40 jaar, hoe welvarend deze doelgroep is en wat is de verwachte welvaartsontwikkeling is. Wordt de doorstroming op de woningmarkt aangepakt? Welke aanpassingen zal de nieuwe regering doorvoeren? Welk koopbeleid gaat de nieuwe regering voeren de komende jaren? Wat zijn de technologische ontwikkelingen, zoals als duurzamer bouwen? Belangrijke factoren waarmee woningcorporaties dus rekening moeten houden, zijn voornamelijk de politieke invloed vanuit Den Haag en Europa, de druk op de woningmarkt, economische groei voor de midden lange termijn en demografische ontwikkelingen zoals de vergrijzing, kleinere huishoudens en een kleinere beroepsbevolking. Een scenario is meer dan het doorrekenen van enkele variabelen. Voor scenarioplanning worden de belangrijkste factoren op de midden lange termijn voor de woningcorporaties gecombineerd tot een viertal uiterste situaties voor de toekomst. Bij investeringsbeslissingen in projecten met een investeringshorizon van 40 jaar moet rekening gehouden worden met de meerdere scenario’s en waarschijnlijkheden.
 De Financieel Directeur van een woningcorporatie zou bij een investeringsbeslissing in een nieuwbouwproject een aantal trends en ontwikkelingen moeten beoordelen op impact en waarschijnlijkheid, overheidsregulering en de kans op hervorming, Een combinatie van verschillende inschattingen leidt dan tot de volgende scenario’s:  A – Investeringen onder de loepAls de komende jaren de economische groei achter blijft, zal de vraag naar huurwoningen hoog blijven. De huren zullen minimaal stijgen in een scenario met veel overheidsbemoeienis, de waarde van de woningen stijgt niet, waardoor het moeilijker wordt om aan kapitaal voor nodige investeringen te komen om de veranderde vraag aan woningbehoefte te kunnen beantwoorden. B – Vastgeketend investeringsbeleidDe grote overheidsbemoeienis in dit scenario leidt tot hogere kostenstructuren voor de corporatie en tot minder vrijheid in het bedrijfsbeleid. Door een eventueel gunstig economisch klimaat zijn er mogelijkheden om aan kapitaal komen voor nodige investeringen in woningen maar dit is aan veel regels gebonden. De vraag naar starterswoningen blijft in dit scenario hoog, wel verbetert de doorstroming door de groeiende koopkracht van de huurders.

C – Afgewogen investeringsbeslissingenIn dit scenario wordt de woningmarkt hervormd en de sociale huur meer geliberaliseerd. Door minder regels kunnen woningcorporaties de huren gemakkelijker aanpassen, wat de doorstroming op de woningmarkt ten goede komt. Dit heeft een positief effect op de huurinkomsten waardoor gelden vrij gemaakt kunnen worden om de nodige investeringen voor de toekomst te kunnen financieren, ondanks een economisch ongunstige klimaat. De vraag naar huurwoningen blijft in dit scenario hoog. D – InvesteringsklimaatIn een scenario van hoogconjunctuur en een geliberaliseerde woningmarkt kunnen woningcorporaties gemakkelijker geld lenen. De waarde van de woningen stijgt, de doorstroming verbetert zodat woningcorporaties kunnen investeren in woningen voor ouderen en kleine gezinnen. Corporaties zullen onderling en met marktpartijen gaan concurreren. Wat betekent dat voor een woningcorporatie?Woningcorporaties worden geconfronteerd met slechte doorstroming op de woningmarkt en zijn afhankelijk van politieke keuzes, zoals liberalisering van de huren, hypotheekrente-aftrek en conjuncturele ontwikkelingen. In alle scenario’s is duidelijk dat de demografische ontwikkelingen investeringen vereisen in nieuwe huurwoningen die moeten voldoen aan andere wensen. De wijze waarop dit gefinancierd kan worden is afhankelijk van twee factoren met een hoge impact op het verdienmodel van de woningcorporatie: politieke regulering en economische groei. Afhankelijk van conjunctuur en politieke keuzes die het bestuur meest waarschijnlijk vindt, kunnen verdienmodellen worden ontwikkeld. Daarnaast dienen waarschuwende factoren en de impact hiervan te worden onderkend. Te denken valt aan beperken van de hypotheekrente-aftrek voor nieuwe hypotheken. Dit heeft gevolgen voor de doorstroming op de woningmarkt, want het werpt een drempel op voor de aanschaf van een nieuw huis. Deze factoren dienen vervolgens meegenomen te worden in de gevoeligheidsanalyses die vanuit het risicomanagement worden uitgevoerd door de woningcorporaties, om effecten op de korte termijn te kunnen bepalen en hierop te sturen als ze optreden. ConclusieStrategische beleidskeuzes vragen een sterke visie van organisaties die te maken hebben met lange termijn investeringen. Scenarioplanning is een methode om bewust te worden van onzekerheden in de toekomst, en na te denken over de consequenties voor het beleid van de onderneming. Dit betekent voor de financiële functie dat het steeds belangrijker wordt om bepalende trends te onderkennen en mee te nemen in de scenario’s voor de toekomst. Dit om bij strategische besluiten, zoals lange termijn investeringen in vaste actieve bij te dragen aan het behalen van de ondernemingsdoelstellingen. Henk Schraven is Senior Finance Specialist bij ConQuaestor en Léon Koolen is Partner bij ConQuaestor.[i] Keizer, Pieter de, Pels, Robert, “Afstudeerscriptie Scenarioanalyse bij Woningcorporaties”, ConQuaestor en Avans Hogeschool, 2012[ii] Schwartz, Peter. “The Art of the Long View, planning for the future in an Uncertain World”, Currency Doubleday, 1996