Scheiden doet lijden

door Marcel WinkelmanHoofdlijn regelgevingMet het van kracht worden van de Woningwet moeten de Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting verplicht een scheiding aanbrengen tussen de activiteiten die ze ondernemen voor hun primaire doelgroep (Diensten van Algemeen Economisch Belang: DAEB) en de activiteiten die een meer commerciële inslag hebben (niet-DAEB werkzaamheden). Bij activiteiten voor de primaire doelgroep moet gedacht worden aan het voorzien in huisvesting voor die mensen die daarin niet zelfstandig kunnen voorzien. Activiteiten met een commerciële inslag betreft bijvoorbeeld het verhuren van woningen in de duurdere huurklassen, waar de concurrentie aangegaan wordt met commerciële verhuurders.In oktober jl. maakte de toezichthouder van de sector, Autoriteit Woningcorporaties (Aw), de hoofdlijnen bekend waaraan de scheidingsvoorstellen van de corporaties zullen worden getoetst. Komende maand volgt het definitieve beoordelingskader en zal een template voor de uitvraag door de Aw worden gepubliceerd.Gelukkig bestaat er voor corporaties waar de niet-DAEB activiteiten van beperkte omvang zijn een verlicht regime. Corporaties die echter niet onder het verlichte regime vallen moeten hun scheidingsvoorstellen vóór 1 januari 2017 indienen. In beginsel kan gekozen worden voor juridische dan wel administratieve scheiding. Hoofdlijnen toetsing scheidingsvoorstellenCorporaties dienen dus in 2016 een scheidingsvoorstel in dat door de Aw zal worden getoetst. Op voorhand wenst de toezichthouder uit te sluiten dat de scheiding ten koste zal gaan van de dienstverlening aan de primaire doelgroep en dat er maatschappelijk vermogen verdwijnt dat gereserveerd moet blijven voor die doelgroep.  Ook dient gewaarborgd te zijn dat scheiding leidt tot twee levensvatbare bedrijfsonderdelen. Deze hoofdlijnen zijn door de toezichthouder samengebracht in een drietal basisprincipes waarlangs de toetsing van de scheidingsvoorstellen zal verlopen.Gevolgen voor de praktijkBelangrijk uitgangspunt voor de corporaties vormt het ambitieniveau dat zij aan de dag willen gaan leggen bij de niet-DAEB activiteiten als onderdeel van hun strategie. Over het algemeen zal de belangstelling voor niet-DAEB activiteiten, onder invloed van de maatschappelijke ontwikkelingen, wat getemperd zijn ten opzichte van die in verstreken jaren. Echter: veel corporaties ondernamen deze activiteiten ter verbetering van hun financiële positie. DAEB-activiteiten leveren namelijk veelal wel aanvaardbare maatschappelijk rendementen op, maar de financiële rendementen zijn over het algemeen uiterst pover. Het afscheiden van de meer lucratieve niet-DAEB activiteiten zal dus bij nogal wat corporaties aanleiding geven tot een verminderde financiële uitgangspositie, hetgeen op gespannen voet kan komen te staan met het criterium dat zowel de DAEB als de niet-DAEB activiteiten structureel levensvatbaar moeten zijn. Om hier zicht op te krijgen, zullen scenario’s moeten worden doorgerekend, waarbij rekening moet worden gehouden met eventuele verstoringen van buitenaf.Een ander attentiepunt vormt het vormgeven van de scheiding in de administratie van de corporatie, in de situatie dat niet gekozen wordt voor juridische scheiding. Afgewogen moet worden of in de administratieve twee afzonderlijke bedrijven moeten worden aangemaakt, of wel dat via toerekeningen voldoende inzicht wordt geboden in de uitkomsten van de DAEB en de niet-DAEB tak.Als laatste aandachtspunt voor de praktijk vormt het uitwerken van de scheiding naar opdrachtnemers toe, zoals bijvoorbeeld aannemers. Zeker als DAEB en niet-DAEB-bezit zich bevindt binnen dezelfde fysieke complexen levert dit een afwegingsvraagstuk op. Moet in deze gevallen aan aannemers sprake zijn van gescheiden opdrachten, of vindt opdrachtverstrekking in één opdracht plaats en worden de bestedingen administratief via toerekeningen uit elkaar gehaald. AfsluitendKeiharde criteria voor de scheiding die voor iedere corporatie zouden leiden tot afsplitsing van dezelfde soort verhuureenheden en bedrijfsactiviteiten zijn in de praktijk niet te geven, dus de sector dient de scheiding uit te voeren aan de hand van een aantal kaders.  Het voordeel is dat je als corporaties iets te kiezen hebt!  De scheiding leidt in de praktijk tot een operatie die qua impact niet moet worden onderschat. Last but not least is het ook nog zaak om stakeholders en interne toezichthouders in de keuze mee te nemen…. Marcel Winkelman RA is sinds 1999 in diverse rollen werkzaam binnen de sector toegelaten instellingen volkshuisvesting. Hij is als associate partner verbonden aan Vanberkel Professionals te Zoetermeer. Eerder verschenen: Woningwet en waardering – Een terugblikNaar inzichtelijker verslaggeving voor woningcorporaties De toestand der Volckhuijsvesting