De toestand der Volckshuijsvesting

Door Marcel Winkelman  De herzieningswet die afgelopen maand door de Eerste Kamer werd aangenomen perkt het werkingsgebied van de sector belangrijk in. Het toezicht wordt opnieuw ingeregeld. Ook heeft de Minister regelgeving in voorbereiding om de transparantie in de verslaggeving naar stakeholders te vergroten. Voor nogal wat corporaties onontgonnen gebied. Dáár wil ik het graag met u over hebben. De kop boven deze blog is gekozen als associatie naar oude – gemoedelijker – tijden die nooit meer terug komen. Dames en heren “Financials” in de Volkshuisvesting, er komt nogal wat op u af!Nieuwe wegen qua waardering bezitDe basis voor de verslaggevingspraktijk binnen de sector Toegelaten Instellingen wordt vandaag de dag gevormd door de verslaggevingsrichtlijn RJ 645 (2011). Het verschijnen van deze richtlijn was niets minder dan een revolutie binnen de sector. Voor het eerst was het mogelijk om als woningcorporatie qua verslaggeving echt aan te grijpen bij beginselen uit de marktsector, zoals vastgoedbeleggers dat doen. Toezichthouder Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) heeft vastgesteld dat 38 voornamelijk grotere corporaties bij hun verslaggeving over 2013 van deze mogelijkheid gebruik maakten. Het overgrote deel van de sector besloot echter, op goede gronden, tot “business als usual”. Voor hen waren de aanpassingen als gevolg van de invoering van RJ 645 (2011) beperkter. Minister Blok heeft nu echter het voornemen uitgesproken om de verslaggeving voor de gehele sector te gaan baseren op marktwaarde van het bezit en heeft hiervoor een AMVB in voorbereiding, die een aanvulling zal vormen op de herzieningswet. Het Ministerie zoekt gelukkig nadrukkelijk de afstemming met (vertegenwoordigers van) de sector. Een eerste indruk van waar het naar toe gaat, kan worden gevonden op de website van het CFV. Zij werden namelijk door het Ministerie gevraagd om een advies over de toepassing van waardering op marktwaarde uit te brengen. Het advies aan de minister, bij brief van 18 december 2014, is op de website van het CFV gepubliceerd.Impact op uw organisatieToepassing van marktwaarde binnen een sector die deze marktwaarde in belangrijke mate nooit zal realiseren levert in ieder geval een belangrijk vraagstuk op waar uw corporatie een visie op moet ontwikkelen:Hoe richten we de verslaggeving op zodanige wijze in dat stakeholders het juiste beeld krijgen, niet al op voorhand constateren dat de corporatie “schat-hemeltje rijk” is en aan deze constatering onrealistische verwachtingen in uw richting ontlenen? Evenmin te onderschatten: Welke eisen stelt waardering op marktwaarde aan uw administratie? Dit vraagstuk is ook actueel gezien de voorgenomen (naar mijn smaak wat krappe) timing. De bedoeling is namelijk om de AMVB per boekjaar 2016 in te laten gaan, waarbij dus ook de vergelijkende cijfers over 2015 zijn betroffen. Knelpunt kan hier bijvoorbeeld de kwaliteit van de woningcartotheek zijn. Zijn alle plattegronden van uw woningen beschikbaar en toegankelijk? Is er volledig inzicht in bijzonderheden als erfpacht(constructies), eventuele verkoopbelemmerende afspraken en de leegwaarde van de woningen? Het is mijn ervaring dat het veel inspanning en tijd kost om deze zaken op orde te krijgen als dit niet het geval blijkt.Wat kunt u nu alvast doen?Afwachten totdat alle ins- en outs van de AMVB bekend zijn, naar verwachting deze zomer, lijkt gezien de timing en de impact op uw organisatie geen erg effectieve strategie…… Nu handelen wel!  De afgelopen jaren hebben 38 corporaties ervaringen opgedaan met de waardering van het bezit op marktwaarde. Binnen de sector is dus al veel kennis aanwezig over de implementatie van marktwaarde waardering. Rode draad is dat succesvolle invoering een zorgvuldig overwogen en gepland traject vereist, waarbij een aantal tussentijdse mijlpalen wordt ingebouwd. Uw collega-corporaties kunnen deze wondere wereld voor u ontsluiten en u wijzen op de valkuilen. Plant u ook alvast een afspraak in met uw accountant. Van hem wordt immers een uitspraak verwacht over de mate van getrouwheid van uw jaarverslaggeving. Het is handig om uw accountant al bij uw voorbereidingen aan te haken om te voorkomen dat u keuzes maakt die later bij de controle van uw jaarrekening bij de accountant tot gefronste wenkbrauwen aanleiding geven. Mijn advies: niet mee wachten maar doen! Mijn voornemen is om u via mijn komende blogs op de hoogte te houden van de actuele ontwikkelingen en ook dieper in te gaan op attentiepunten. Wordt dus vervolgd! Marcel Winkelman blogt voor CFO.nl over Public Finance. Hij is sinds 1999 in diverse rollen werkzaam binnen de sector toegelaten instellingen volkshuisvesting. Hij is als associate partner verbonden aan Vanberkel Professionals te Zoetermeer