Dennis de Vreede (CFO van Wereldhave): “Kapitaalrotatie is voor ons geen financiële exercitie, maar een strategisch instrument om waarde te versnellen.”
Deze week presenteerde Wereldhave de financiële resultaten over 2025. Met een direct resultaat van 1,86 euro per aandeel, een bezettingsgraad van 98 procent en een totaal aandeelhoudersrendement van 51 procent kan Wereldhave terugkijken op een sterk 2025. Tegelijkertijd opereren vastgoedbedrijven in een omgeving die allesbehalve voorspelbaar is: hogere rentes, fiscale wijzigingen en veranderend consumentengedrag dwingen tot scherpe keuzes. Hoe bewaak je als CFO de balans tussen groei, risicobeheersing en investeringsdrift? Dennis de Vreede, CFO van Wereldhave, beantwoordt een aantal vragen naar aanleiding van cijfers.
Lees ook op CFO.nl: CFO Day 2026 – Clarity in Chaos – Hans Janssen (CFO FrieslandCampina): “De stikstofproblematiek hangt als een grote onzekerheid boven de sector.”
Van transformatie naar rendement
Wereldhave transformeert al jaren traditionele winkelcentra naar zogenoemde Full Service Centers: locaties waar retail wordt gecombineerd met nieuwe bezoekmotieven zoals zorg, leisure, horeca en diensten. Die strategie – de LifeCentral-strategie – lijkt vruchten af te werpen. De like-for-like huurgroei (2025 vs. 2024) kwam uit op 6 procent en het bedrijf wist leegstand terug te dringen tot het laagste niveau sinds 2013.
De strategie van Wereldhave vraagt forse investeringen vooraf. Hoe bepaalt Dennis de Vreede als CFO het juiste tempo van transformatie zonder de balans te zwaar te belasten? De Vreede: “Voor mij staat één principe centraal: groeien met behoud van financiële controle. Dat betekent dat we het tempo van transformatie altijd koppelen aan onze kasstroomgeneratie, operationele performance én de mogelijkheden die kapitaalrotatie ons biedt. De afgelopen jaren hebben we laten zien dat we met succesvolle desinvesteringen én gerichte acquisities in kernmarkten onze balans kunnen versterken en tegelijkertijd onze strategie kunnen versnellen. Kapitaalrotatie is daarmee een essentieel instrument. Door non-core assets te verkopen en opbrengsten te herinvesteren in hoogwaardige full service centers, creëren we ruimte voor transformatie zonder onze balans te verzwaren.”
Een andere belangrijke motor achter de groei is ‘other income’: opbrengsten uit digitale schermen, laadpalen, zonnepanelen en brand partnerships. De Vreede: “Dat type inkomsten is minder cyclisch dan traditionele huur en verbreedt het verdienmodel. Het contract met Ocean Outdoor voor nieuwe digitale schermen in alle Nederlandse centra moet vanaf 2026 jaarlijks minimaal 0,03 euro per aandeel extra opleveren.”
Hoe beoordeelt de CFO de voorspelbaarheid van deze nieuwe inkomstenstromen in vergelijking met klassieke huurinkomsten? De Vreede: “Deze inkomstenstromen passen perfect binnen onze bredere strategie om onze portefeuille robuuster te maken. Dankzij ons actieve aan- en verkoopbeleid hebben we assets kunnen selecteren die deze aanvullende inkomstenmodellen ondersteunen — assets waar footfall sterk is en waar mixoptimalisatie loont. De voorspelbaarheid ontstaat juist doordat we onze portefeuille actief hebben geoptimaliseerd. De centra die we behouden of aankopen zijn toekomstbestendige locaties waar deze diensten aantoonbaar rendement opleveren. Zo versterken nieuwe inkomstenstromen onze klassieke huur en maken ze onze kasstromen beter gespreid en veerkrachtiger.”
Create value for your company. Gain new insights into valuation in four days. Join Prof. Kevin Kaiser for the thought-provoking Advanced Valuation program, a rigorous, case-driven deep dive that participants call life-changing.
Lees ook op CFO.nl: CFO Day 2026 – ‘Clarity in Chaos’ – Linda Weijters (CFO Mediq Benelux): “Het is lastig investeren zonder langetermijnperspectief vanuit de overheid.”
Fiscaliteit als gamechanger
Een van de grootste tegenvallers voor Wereldhave kwam niet uit de markt, maar uit Den Haag. Door het wegvallen van de fiscale FBI-vrijstelling moest Wereldhave in 2025 vennootschapsbelasting in Nederland gaan betalen. Zonder dit effect zou het directe resultaat per aandeel zelfs op 1,95 euro zijn uitgekomen. Hoe integreerde het bedrijf deze plotselinge fiscale veranderingen in de meerjarenplanning, en in hoeverre beïnvloedt dit toekomstige investeringsbeslissingen in Nederland?
De Vreede: “Fiscale veranderingen vragen om wendbaarheid, en het is precies die wendbaarheid die we hebben opgebouwd via onze succesvolle kapitaalrotatie. Door tijdig te desinvesteren waar het fiscale landschap wijzigde en te herinvesteren waar rendement en voorspelbaarheid hoger zijn, creëren we financiële ruimte om met dergelijke fiscale schokken om te gaan. In de meerjarenplanning vergelijken we verschillende scenario’s en strategische keuzes. We onderzoeken bovendien continu of de voordelen van het huidige FBI-regime blijven opwegen tegen de nadelen.”
Actief kapitaalbeheer
Het jaar 2025 stond ook in het teken van portfolio-rotatie. Wereldhave verkocht drie Nederlandse assets op boekwaarde en kocht twee centra in Luxemburg en één in Charleroi met aanvangsrendementen boven de 8 procent. Daarnaast werd voor het eerst een joint venture opgezet voor de acquisitie van Stadshart Zoetermeer, waarbij Wereldhave als assetmanager optreedt.
De financiering werd deels via equity geregeld: een contribution in kind van 35 miljoen euro en een Belgische rights issue van 82 miljoen euro. Tegelijkertijd werden private placements afgesloten met looptijden tot tien jaar. De loan-to-value liep licht op naar 42,5 procent, boven de eigen doelbandbreedte van 35 tot 40 procent.
Hoe bepaalt De Vreede in deze renteomgeving de optimale mix tussen eigen vermogen, joint ventures en vreemd vermogen? “Kapitaalrotatie speelt hier een sleutelrol. Door tijdig te verkopen wat minder strategisch is, verminderen we financieringsdruk en kunnen we gericht investeren in assets met hogere aanvangsrendementen of sterkere groeipotentie. Dit helpt de LTV onder controle te houden, ook in een volatiele renteomgeving. Joint ventures geven ons extra flexibiliteit om rendement te genereren zonder de balans te belasten. Equity zetten we alleen in als de waardecreatie voor aandeelhouders evident is. Onze recente rotatie bewijst dat deze aanpak werkt: de balans blijft solide, terwijl we strategisch kunnen blijven groeien.”
Lees ook op CFO.nl: CFO Day 2026 – ‘Clarity in Chaos’ – Charlotte Hanneman (CFO van Philips): “Helderheid vraagt ook om een sterke talent- en innovatieagenda.”
Operationele discipline
Opvallend is dat de algemene kosten stabiel bleven ondanks groei en inflatie. De EPRA-cost ratio daalde naar 20,6 procent. Dat wijst op strakke sturing en een schaalbaar managementplatform. Welke KPI’s gebruikt de CFO om te voorkomen dat schaalvergroting automatisch leidt tot hogere overhead? De Vreede: “Naast operationele KPI’s op kosten, de EPRA cost ratio en rendement per asset, monitoren we ook de overheadimpact per desinvestering of acquisitie. Hoe veranderen kostenstructuren na een transactie? En hoeveel schaalvoordelen realiseren we door focus op kernmarkten? Doordat we bewust kiezen welke assets onderdeel zijn van onze toekomst, wordt onze organisatie eenvoudiger en efficiënter. Schaalvergroting leidt zo niet automatisch tot kostenstijging, maar juist tot optimalisatie van processen en marges. De verhuur was sterk: 213 contracten werden gemiddeld 6,4 procent boven markthuur gesloten. Voormalige Blokker- en Casa-locaties werden snel herverhuurd tegen hogere tarieven — een indicatie dat fysieke retail nog steeds potentie heeft, mits goed gepositioneerd.”
Technologie als kompas
Wereldhave zet steeds nadrukkelijker in op data en digitalisering om bezoekersstromen en huurpotentieel beter te analyseren. In hoeverre verandert technologie de rol van finance van rapporteren naar actief sturen op commerciële performance? De Vreede: “Technologie verandert onze financefunctie fundamenteel. Door betere data en realtime inzichten wordt finance minder een terugkijkspiegel en steeds meer een partner in commerciële besluitvorming. We beschikken vandaag over rijkere operationele data: footfall, huurdersomzetten, conversie-indicatoren en dashboards die verhuurmix en bezettingsontwikkeling inzichtelijk maken. De discussie verschuift van ‘Wat is er gebeurd?’ naar ‘Wat kunnen we vandaag doen om rendement en kasstroom te verbeteren?’”
Lees ook op CFO.nl: Elke Snijder (CFO van NSI): “Als je eenmaal een succesvolle deal hebt gedaan binnen private equity, dan kloppen ze hard op je deur.”
ESG en lange termijn
Wereldhave wil in 2045 Paris Proof zijn. In 2025 werden honderden zonnepanelen en laadpunten geplaatst en steeg het aandeel green leases tot bijna 80 procent. Duurzaamheid wordt daarmee steeds meer een financieel thema: lagere energiekosten, hogere waarderingen en betere financieringscondities. Hoe kwantificeert de CFO de financiële impact van ESG-investeringen in de businesscase? De Vreede: “Niet alle ESG-investeringen hebben een directe financiële impact – en dat is voor ons geen belemmering, maar een realiteit. Sommige maatregelen leveren snel voordeel op, zoals energiebesparing. Andere dragen vooral bij aan risicoreductie en toekomstbestendigheid. Wij beoordelen ESG langs drie dimensies: direct financieel effect, strategische en indirecte waardecreatie, en risicoreductie via datagedreven prioritering. Met digitale tools kunnen we per asset scenario’s doorrekenen en objectief bepalen welke maatregelen de grootste impact hebben. Zo bouwen we aan een portefeuille die zowel financieel robuust als duurzaam is.”
Vooruitblik 2026
Voor 2026 verwacht Wereldhave een direct resultaat per aandeel van 1,85 tot 1,95 euro. De retailmarkt blijft dynamisch, maar 65 procent van de huur in de portefeuille bestaat uit dagelijkse retail, wat defensief werkt. De uitdaging ligt in het vinden van de juiste balans tussen verdere groei en het terugbrengen van de leverage. Wat is voor de CFO de belangrijkste maatstaf om te bepalen of Wereldhave ‘in control’ is? De Vreede: “Voor mij is dat de voorspelbaarheid van onze kasstromen. Door continu te bouwen aan een portefeuille die beter past bij ons model, met sterke assets en minder volatiliteit, wordt onze cashflow steeds stabieler. Een organisatie is ‘in control’ als ze weet waar ze op stuurt, waarom, en met welke financiële slagkracht. Onze LifeCentral-strategie heeft ervoor gezorgd dat we vandaag in een veel betere positie zitten om groei te realiseren zonder concessies aan stabiliteit.”
CFO Day 2026 marks the 25th edition of the Netherlands’ leading CFO event. Not a time to look back, but to move forward. Amid disruption, geopolitics, regulation, inflation and AI, CFOs must deliver clarity and value. With 350+ peers, we tackle today’s strategic dilemmas and what’s next.
Populair
Markt Update
Whitepapers
Vragen over adverteren?
Kan ik je van dienst zijn met advies? Bel of mail gerust. Ik neem graag de tijd voor je.
Wendy Batist
Accountmanager