Klimaatrisico is nog altijd onvoldoende verwerkt in vastgoedwaarderingen. Dat kan grote gevolgen hebben voor institutionele beleggers zoals pensioenfondsen. Volgens Van Lanschot Kempen dreigt daardoor niet alleen een structurele vertekening van prijzen, maar ook een abrupte correctie zodra deze risico’s wél zichtbaar worden.
De aanleiding is concreet: recente overstromingen en extreem weer – van Limburg tot Californië en van Spanje tot Duitsland – laten zien dat klimaatimpact zich steeds vaker vertaalt in directe schade en oplopende kosten. Toch blijft dit risico in vastgoedtaxaties grotendeels onderbelicht.

Lees ook op CFO.nl: CFO Day 2026 – ‘Clarity in Chaos’ – Susanne van Santen (CFO van Xebia): “Chaos is geen risico, maar een gegeven – je moet je organisatie erop inrichten.”

Vertekend prijsmechanisme
De oorzaak ligt in de manier waarop vastgoed wordt gewaardeerd. Taxaties zijn doorgaans gebaseerd op vergelijkbare transacties. Als klimaatrisico daarin niet expliciet wordt meegenomen, komt het dus ook niet terug in de prijs.
Dat heeft een belangrijke consequentie voor marktgedrag. Partijen die risico’s onderschatten, kunnen simpelweg meer bieden — en bepalen daarmee de nieuwe referentieprijs.
“De markt corrigeert dit niet, maar versterkt het juist”, stelt Jorrit Arissen, co-head Alternative Manager Research bij Van Lanschot Kempen. “Wie klimaatrisico te laag inschat, wint de deal en zet daarmee de prijs.”

Het resultaat is een structurele vertekening: prijzen lijken marktconform, maar zijn gebaseerd op transacties waarin een deel van het risico ontbreekt. Kapitaal stroomt daardoor richting objecten met verborgen kwetsbaarheden.

Lees ook op CFO.nl: CFO Day 2026 – ‘Clarity in Chaos’ – Sibert Houben (CFO van Q-Park): “Ik zou veel liever zien dat data crunching eenvoudiger wordt.”

Risico zit niet in het gemiddelde
Op portefeuilleniveau blijven deze risico’s vaak buiten beeld. Gemiddelde cijfers maskeren namelijk grote verschillen op individueel vastgoedniveau. Twee ogenschijnlijk identieke gebouwen kunnen een totaal verschillend risicoprofiel hebben, afhankelijk van factoren als locatie, bodemgesteldheid of blootstelling aan overstromingen en hitte. Een pand net achter een dijk kan fundamenteel veiliger zijn dan een vergelijkbaar object net ervoor.
Analyses van Van Lanschot Kempen, gebaseerd op modellen van herverzekeraar Munich Re, laten zien dat klimaatrisico’s zich concentreren in een relatief kleine groep panden. Het gemiddelde effect op de portefeuille lijkt daardoor beperkt, terwijl de grootste verliezen juist in de ‘staart’ van de portefeuille ontstaan.

Abrupte herwaarderingen dreigen
Zolang klimaatrisico niet wordt ingeprijsd, lijkt er weinig aan de hand. Maar dat kan snel omslaan. Zodra risico’s wél zichtbaar worden – bijvoorbeeld via stijgende verzekeringspremies, strengere regelgeving of fysieke schade – kan de correctie abrupt en fors zijn. Voor pensioenfondsen is dat een reëel risico. Zij beleggen vaak voor de lange termijn in relatief illiquide vastgoed. Plotse waardedalingen werken direct door in rendementen en dekkingsgraden, met mogelijke gevolgen voor indexaties en premies.
Daar komt bij dat illiquiditeit de impact kan versterken: als meerdere partijen tegelijk willen verkopen, maar kopers terughoudend zijn vanwege risico’s, kunnen prijzen extra onder druk komen te staan.

Lees ook op CFO.nl: CFO Day 2026 – ‘Clarity in Chaos’ – Arno Treur (CFO NPRC): “Niet veranderen in een veranderende wereld is óók een keuze – en meestal een riskante.”

Breder effect op financiële sector
De impact beperkt zich niet tot beleggers. Vastgoedeigenaren in risicogebieden krijgen te maken met lagere waarderingen en hogere kosten. Voor banken en andere financiers neemt tegelijkertijd het risico op hun onderpand toe.
Volgens Van Lanschot Kempen ligt de oplossing in een meer gedetailleerde aanpak. Klimaatrisico moet expliciet worden vertaald naar kasstromen en waarderingen — en dan niet op portefeuilleniveau, maar per individueel object. Zolang dat niet gebeurt, blijft een deel van de vastgoedmarkt structureel verkeerd geprijsd. En groeit de kans dat correcties niet geleidelijk, maar schoksgewijs plaatsvinden – met directe gevolgen voor partijen als pensioenfondsen.

Lees ook op CFO.nl: Bas Brouwers (CFO Rabobank): “De illusie dat je alles duidelijk krijgt en kunt voorspellen, moet je loslaten.”

CFO Day 2026: Meet the financial top on May 28 in Noordwijk

CFO Day 2026 marks the 25th edition of the Netherlands’ leading CFO event. Not a time to look back, but to move forward. Amid disruption, geopolitics, regulation, inflation and AI, CFOs must deliver clarity and value. With 350+ peers, we tackle today’s strategic dilemmas and what’s next.

Yes, I'll attend CFO Day 2026